התיישנות מיקום היא סוג של פחת שיטות פחת הסוגים הנפוצים ביותר של שיטות פחת כוללים מאזן ישר, ירידה כפולה, יחידות ייצור וספרות שנים. ישנן נוסחאות שונות לחישוב פחת הנכס. הוצאות פחת משמשות בחשבונאות להקצאת העלות של נכס מוחשי לאורך חייו השימושיים. על נכס מקרקעין שנגרם מגורמים אחרים מלבד הנכס עצמו. הגורמים יכולים להיות גורמים סביבתיים או גורמים חיצוניים אחרים המתרחשים במיקום הנכס.
לדוגמא, הקמת מפעל תעשייתי בשכונה עלולה לגרום לזיהום רעשים, השלכת פסולת ואדים לא מטופלים, דבר שעלול להשפיע לרעה על התושבים המתגוררים בשכונה. כתוצאה מכך, נוכחותו של מפעל התעשייה באותו מקום כמו הנכס גורמת לשיעורי תפוסה נמוכים, וכתוצאה מכך ירידת ערך הנכסים בשכונה.
סיכום
- התיישנות מיקום מתרחשת עקב גורמים המקיפים את הנכס.
- אובדן ערך הרכוש מופעל על הנכס על ידי כוחות חיצוניים ושינויים סביבתיים בסביבתו.
- התיישנות מקומית מכונה גם התיישנות חיצונית או התיישנות.
גורמים חיצוניים המשפיעים על התיישנות מקומית
גורמים חיצוניים עשויים להשפיע גם על הערכות שווי הנכסים. לדוגמא, אזורים עם אחוז פשיעה גבוה פחות מושכים למשקיעים, מכיוון שרוב האנשים נרתעים מרכישת נכסים במקום כזה. גורמים אחרים, כגון שוק עבודה נאבק אבטלה אבטלה הוא מונח המתייחס לאנשים המועסקים ומחפשים עבודה אך אינם מצליחים למצוא עבודה. יתר על כן, אנשים בכוח העבודה או מאגר האנשים הזמינים לעבודה אינם בעלי עבודה מתאימה. וסביבה עסקית לא טובה במיקום נתון, עלולה לגרום לאובדן ערך. משקיעים פוטנציאליים יתקשו לגייס מספיק הון לרכישת נכסים באותו מקום.
גורמים חיצוניים התורמים להתיישנות מקומית אינם ניתנים לריפוי מצד בעלי הנכסים והדיירים. הסיבה לכך היא שהמשקיעים אינם מפעילים שליטה בגורמים כאלה או שיהיה להם יקר מדי למצוא פיתרון לבעיות הקיימות.
לדוגמא, כאשר מעסיקים מרכזיים יסגרו את עסקיהם במיקום מסוים, בעלי הנכסים יסבלו משיעורי תפוסה נמוכים ומחדל שכר דירה הוא שיעורי העבריינות שיעור העבריינות מתייחס לאחוז ההלוואות שחייבו. זה מציין את איכות תיק ההלוואות של חברת המלווה או של בנק. ואין שום דבר שהם יכולים לעשות בכדי להחזיר את המצב למצב שהיה בעבר. גורמים חיצוניים מקטינים את התשואות על השקעות נדל"ן, וכתוצאה מכך אובדן ערך משמעותי.
גורמים סביבתיים המשפיעים על התיישנות מקומית
הסביבה שמסביב של השקעת נדל"ן עלולה לגרום לעלייה או ירידה בערך הנכס, בהתאם לשינויים המתרחשים בשכונה. הסביבה חייבת להשתנות ללא הרף. לדוגמא, פתיחת מזבלה בשכונה עלולה לגרום לירידת ערך הנכסים בשכונה, וייתכן שבעלי הנכסים לא יוכלו לשלוט בשינויים.
ניתן למדוד את שינויי הערך עקב גורמים סביבתיים המופעלים על נכס על ידי קביעת ההפרש בהכנסות הנגרם כתוצאה משינויים כאלה. ניתן להעריך את אובדן ההכנסה בשיטת השוואת המכירות . הגישה להשוואת מכירות משתמשת בנכסים שנמכרו לאחרונה ובדומים באותו מיקום. לאחר מכן הוא תואם את הערכים של לפחות שלושה מאפיינים דומים ודומים בהתאם להבדלים הניכרים בין הנושא לבין המאפיינים הניתנים להשוואה.
גורמי מיקום
מיקומו של נכס קובע את ערך הנכס במידה רבה. נכסים הממוקמים בסמוך לערוצי התחבורה הראשיים נוטים למשוך מחירים טובים יותר מאשר מקומות שאינם נגישים אחרת. נכסים ליד שירותים חברתיים, כגון בתי ספר, קניונים ובתי חולים, נוטים להיות מוערכים יותר מאשר נכסים מרוחקים אחרת מכיוון שמשקיעים לא רוצים לשאת בעלויות נוספות כדי לגשת למתקנים.
דוגמאות להתיישנות
הקמת נכס קרוב לכבישים סואנים מכפיפה את התושבים בעומסי תנועה, מה שעלול לשבש את לוחות הזמנים של רוב התושבים. תושבים עסוקים נמנעים מאזורים כאלה והדבר מביא לביקוש נמוך לבתים במקומות ספציפיים. התנועה הרבה גורמת גם לרעש ולזיהום אוויר, בגלל הימצאותם של כלי רכב רבים בכבישים, מה שעלול להוות סכנה בריאותית לתושבים. גורמים כאלה מורידים את ערך השווי של הנכסים באותו מיקום, ותורמים להתיישנות מיקום.
הקמת נכסים מסחריים באזור מגורים תורמת גם לירידת ערכי הנכסים. בניינים מסחריים עשויים להכיל סוגים שונים של עסקים, כגון מסעדות, בתי קזינו, מועדוני לילה וכו '. המפעלים עשויים לחשוף את התושבים לרמות רעש גבוהות, מה שעלול לגרום לדיירים לפנות את השכונות.
סיכום
מיקום הנכס קובע את השימוש הטוב ביותר בנכס. לדוגמא, משקיעים נמשכים לשכונות יוקרתיות עקב התפתחות מבוקרת באזור, כמו גם קרבה לרשת דרכים, שדות תעופה, חופים, רובעי עסקים מרכזיים וכו '. לדחוף את התושבים בקלות ולהוריד את ערכי הנכסים.
ההשפעות של התיישנות מקומית אינן ניתנות לריפוי, מכיוון שההשפעות אינן נובעות מתוך הנכסים והתושבים מפעילים שליטה מינימלית עליהם. אובדן הערך כתוצאה מהתיישנות מיקום יכול להיקבע על ידי תרגיל הערכת שווי.
משאבים נוספים
האוצר מציע את הסמכת ה- FMVA® ™ FMVA® Analyst for Modelling & Valuation Analyst. הצטרף ל -350,600 סטודנטים + עובדים שעובדים בחברות כמו אמזון, JP Morgan ותכנית הסמכה של פרארי למי שמעוניין לקחת את הקריירה שלהם לשלב הבא. כדי להמשיך וללמוד ולקדם את הקריירה שלך, משאבי האוצר הבאים יעזרו לך:
- אשראי פחמן אשראי פחמן אשראי פחמן הוא היתר או אישור סחיר המעניק למחזיק האשראי את הזכות לפלוט טון דו תחמוצת הפחמן או שווה ערך ל
- אחריות סביבתית אחריות סביבתית אחריות סביבתית מתייחסת לעלויות הסביבתיות הפוטנציאליות שקונה לקונה בעת רכישתו או החכרת נכס. ההתחייבויות נוצרות כאשר א
- גישת שווי שוק גישת שווי שוק גישת השוק היא שיטת הערכת שווי המשמשת לקביעת שווי הערכה של עסק, נכס בלתי מוחשי, ריבית בעלות עסקית או אבטחה על ידי
- חיצוניות שלילית חיצוניות שלילית חיצוניות שלילית מתרחשת כאשר המוצר ו / או הצריכה של מוצר או שירות משפיעים לרעה על צד שלישי מחוץ לשוק. עסקה רגילה כוללת שני צדדים, קרי, הצרכן והמפיק, המכונים הצד הראשון והשני בעסקה.