תשואת כל הסיכונים (ARY) היא מדד נדל"ן קונבנציונאלי המשתמש בהכנסות שנתיות מדמי שכירות לקביעת שווי ההון של השקעה. ARY כולל תשואה ברוטו ותשואה נטו. התשואה נטו כוללת ניכוי של כמה הוצאות - שכר מודדים, דמי ניהול יחס הוצאות ניהול (MER) יחס הוצאות הניהול (MER) - המכונה גם יחס ההוצאות - הוא העמלה שיש לשלם על ידי בעלי המניות של קרן נאמנות או קרן סל (ETF). ה- MER הולך לכיוון ההוצאות הכוללות המשמשות להפעלת כספים כאלה. , תיקונים, עלויות שוטפות - שאינם מנוכים בתשואה הגולמית. משקיעים ושווי ערך משתמשים ב- ARY בקבלת ההחלטות כדי לאתר סיכונים אפשריים בכל השקעה. המדד מציע הערכה הוליסטית של מצבו הכללי של שוק הנכסים.
סיכום
- תשואת כל הסיכונים (ARY) מציגה את הכנסות השכירות של השקעה כאחוז שנתי מעלות הנכס.
- ARY מחושב על ידי חלוקת ההכנסה השנתית משכירות לפי שווי הנכס ומכפלת את השווי ב 100% כדי לקבל את התוצאה באחוזים.
- ARY נגזר מרשומות דומות ומשלב את ציפיות המשקיע על צמיחת הון והכנסות.
כיצד לחשב את כל התשואות
הנוסחה לחישוב כל תשואת הסיכונים היא כדלקמן:
ARY טוב לעומת ARY רע
תשואה טובה של כל הסיכונים היא יחסית. להסיק ש- ARY טוב או לא טוב תלוי במגוון גורמים. אחוז נמוך מה- ARY פירושו כי הנכס חסר תזרים מזומנים הולם בכדי לספק את העלויות התפעוליות של ניהול היישות, משכנתא שירות משכנתא משכנתא הינה הלוואה - הניתנת על ידי מלווה משכנתא או בנק - המאפשרת לפרט לרכוש בית. אמנם ניתן לקחת הלוואות לכיסוי כל עלות הבית, אך מקובל יותר להבטיח הלוואה בכ- 80% משווי הבית. החזרים, לספק חירום עתידי וכו '.
אחוזים גבוהים יותר פירושם שהעסק יכול לדאוג לכל הוצאותיו מבלי להכביד על תזרים המזומנים שלו. עם זאת, קשה לדעת אם נקודות אחוז מסוימות ל- ARY טוב או רע. עם זאת, ניתן לכנות את התשואה של 8% ומעלה כאחוז הנאות המינימלי.
תשואה, מחיר וצמיחה
הבחירה הטובה ביותר להשקעה צריכה למצוא איזון בין תשואה, מחיר ופוטנציאל צמיחה. נכס השקעה טוב צריך להיות לפחות 8% ARY, מיקום גיאוגרפי מתאים, צמיחת הון קבועה וביקוש משמעותי לדיירים. בנוסף, אלמנטים חיוניים אחרים בהשקעות נדל"ן הם אסטרטגיית יציאה אסטרטגיות יציאה אסטרטגיות יציאה הן תוכניות המבוצעות על ידי בעלי עסקים, משקיעים, סוחרים או בעלי הון סיכון כדי לצאת ממצבם בנכס בנקודה מסוימת, פוטנציאל צמיחת הון, דרישת דיירים, והנחות ברות השגה.
אסטרטגיית יציאה חיונית בכל השקעה, כך שאם יתברר אחרת מהצפוי, אפשר לעזוב בחופזה. האסטרטגיה כוללת חקירה מפורטת של שווי המכירה החוזר האפשרי של הנכס והקלות במכירה חוזרת. אם מכירת הנכס היא קלה יותר (מכיוון שהיא מבוקשת מאוד), אז אסטרטגיית היציאה היא בריאה.
כמו כן, צמיחת ההון של הנכס שהמשקיע מתכוון לקנות צריכה להוות שיקול מרכזי. ניתן לגייס את צמיחת ההון מראיות על ביצועי הנכס בהיסטוריה האחרונה של דוחות הרווחים.
דרישת הדייר היא גורם מכריע נוסף. דרישה אמיתית, בניגוד לביקוש שהוטל, צריכה להיות קרובה להזדמנות השקעה משתלמת. משמעות הדרישה המוטלת היא שהיא קצרת מועד, ככל הנראה בגלל כינוס קצר מועד במקום נתון, ולכן מעלה את הביקוש לרגע. עדיפה דרישה אמיתית גבוהה. איתור איזון בין תשואה, מחיר וצמיחה מהווה אסטרטגיית השקעה מושלמת.
תשואת כל הסיכונים לעומת שיעור המכסה
שיעור היוון בשיעור היוון בשיעור ההיוון (Cap Cap) נעשה שימוש בנדל"ן, מתייחס לשיעור התשואה על נכס בהתבסס על הרווח התפעולי הנקי של הנכס הוא חלק ההכנסות התפעוליות נטו לערך הנכס בעוד ARY הוא שיעור ההכנסות השנתיות בעלות הנכס. לכן ניתן להשתמש בשער הכובע וב- ARY בשיתוף פעולה כדי לקבוע אם השקעה רווחית. מעריכים ומשקיעים דורשים משני המדדים להגיע ליחסי הרווח התפעולי השנתי בהשוואה לשווי ולעלות הכוללת של הפעלת הנכס בשנה. ככל ששיעור המכסה וה- ARY גבוהים יותר, כך ההשקעה טובה יותר עבור המשקיע.
תשואת כל הסיכונים לעומת התשואה הראשונית נטו
התשואה הראשונית נטו היא חלק מהכנסות השכירות של נכס משווי הרכישה הכולל של הנכס. בניגוד ל- ARY, התשואה הראשונית נטו משלבת בתוכה כמה היבטים של עלויות שאינן ניתנות להשבה, שחלקם נגזרים מעלויות רכישה. התשואה הראשונית נטו מגיעה עם שיטת חישוב קלה ומהווה אינדיקטור מרכזי לביצועים תוך הערכת רכישת נכס. זה נותן לבודק יד עליונה בקבלת מדדים רגישים לעלות-תועלת. עם זאת, ה- ARY שימושי יותר לציון הביצועים העתידיים של נכס יותר מהתשואה הראשונית נטו.
התשואה הראשונית נטו אינה מתחשבת בהיבטי הערכה חיוניים כמו מצב הביקוש הנוכחי בנכס להשכרה. לכן, הוא אינו מאפשר חיזוי הביצועים העתידיים של הנכס, וזו הנקודה בה ה- ARY מסייע.
כמו כן, התשואה הראשונית נטו אינה מציגה מידע שוטף על נכסים כגון אפשרות לעליית שכר הדירה בעתיד, המצב הנוכחי של השטח ותיקונים סבירים שייעשו. לכן, ניתן להשתמש בשניים כדי להשוות ניתוח כדי להסיק טוב יותר את המצב של הזדמנות השקעה.
משאבים נוספים
האוצר מציע את הסמכת ה- FMVA® ™ FMVA® Analyst for Modelling & Valuation Analyst. הצטרף ל -350,600 סטודנטים + עובדים שעובדים בחברות כמו אמזון, JP Morgan ותכנית הסמכה של פרארי למי שמעוניין לקחת את הקריירה שלהם לשלב הבא. כדי להמשיך ללמוד ולפתח את בסיס הידע שלך, אנא בדוק את משאבי האוצר הנוספים הרלוונטיים להלן:
- צבירה צבירה צירוף הוא מונח פיננסי המתייחס לעליית ערך האג"ח לאחר רכישתו בהנחה והחזקתו עד למועד הפירעון. א
- יסודות של דוגמנות פיננסית נדל"ן יסודות של דוגמנות פיננסית נדל"ן למד את היסודות של דוגמנות פיננסית נדל"ן במדריך מבוא זה לבניית מודל פיננסי לפרויקט פיתוח נדל"ן.
- נאמנות להשקעות נדל"ן (REIT) נאמנות להשקעות נדל"ן (REIT) נאמנות להשקעות נדל"ן (REIT) היא קרן השקעות או נייר ערך המשקיע בנכסי נדל"ן מניבים. הקרן מופעלת ובבעלות חברת בעלי מניות שתורמת כסף להשקעה בנכסים מסחריים, כמו בנייני משרדים ודירות, מחסנים, בתי חולים, מרכזי קניות, דירות סטודנטים, מלונות
- תשואת בעלי המניות תשואת בעלי המניות תשואת בעלי המניות מתייחסת לכמה כסף בעלי המניות מקבלים מחברה שהיא בצורה של דיבידנדים במזומן, רכישות חוזרות של מניות, והפחתת חוב.