המונחים UpREIT לעומת DownREIT מתארים את ההבדלים הקיימים במבנה הארגוני של ריטים. הרעיון של UpREIT, שמייצג "אמברלה שותפות נאמנות להשקעות נדל"ן", הוצג בשנת 1992. UpREIT מאפשר ל- REITs ותיקים לאגד את כל נכסי הנדל"ן שבבעלותם במבנה REIT חדש מבלי למכור אף אחד מהנכסים. ל- REIT. פירוש הדבר ש- REIT החדשה אינה מחזיקה ישירות בנכסים כלשהם.
במקביל, DownREIT מאפשר למשקיע להפוך לשותף עם REIT על ידי התקשרות בהסכם שותפות משותף. שני המבנים מאפשרים למשקיעים לדחות מיסי רווחי הון מס רווחי הון מס רווח הון הוא מס המוטל על רווחי הון או על הרווחים שהאדם מרוויח ממכירת נכסים. המס מוטל רק לאחר שהנכס הומר למזומן, ולא כשהוא עדיין בידי משקיע. על מכירת נכסי נדל"ן מוערכים.
סיכום קצר
- UpREITs ו- DownREITs הם סוגים של מבנים ארגוניים של REIT המאפשרים למשקיעים לדחות מיסי רווחי הון על מכירת נכסים מוערכים.
- UpREIT מאפשר למשקיעים לתרום את אחזקות השקעות הנדל"ן שלהם לשותפות גג בתמורה ליחידות שותפות מוגבלת.
- DownREIT מאפשר למשקיעים להיות שותפים להסכם שותפות עם REIT.
מה זה UpREIT?
UpREIT מהווה אלטרנטיבה ל- DownREIT, והיא מאפשרת לבעלי נכסים לתרום לשותפות גג בתמורה ליחידות כובע תפעוליות מוגבלות שוות ערך לערך הנכס שתרם. למשקיעים מוענקות אופציות מכירה, אשר ניתן להמיר למזומן או למניות ריט לאחר תקופה מוסכמת בעתיד.
התמורה שהתקבלה יכולה לשמש לרכישת נכסי נדל"ן נוספים, תשלום חובות או למטרות אחרות הקשורות ל- REIT. כל תפקידי הניהול מוזרמים לשותפות הגג, ו- REIT החדשה עובדת כחברת אחזקות חברת אחזקות חברת אחזקות היא חברה שאינה מנהלת לעצמה שום פעילות, מיזמים או משימות אקטיביות אחרות. במקום זאת, הוא קיים לצורך הבעלות.
UpREITs יכולים לשמש גם ככלי לתכנון עיזבון, שם המשקיעים יכולים להעביר את אחוזותיהם ליורשיהם ללא מס. היורשים יכולים לדחות את מימוש אופציית המכירה עד לאחר מות הבעלים כאשר יחידות השותפות מורחבות לשווי השוק.
לאחר מכן הם יכולים לממש את אופציית המכירה פוט אופציה אופציית מכר היא חוזה אופציה המעניק לרוכש את הזכות, אך לא את החובה, למכור את נייר הערך הבסיסי במחיר מוגדר (המכונה גם מחיר שביתה) לפני או בתום שנקבע מראש. תַאֲרִיך. זהו אחד משני סוגי האופציות העיקריים, והסוג השני הוא אופציה להתקשרות. מבלי לשלם מיסי רווח הון על הערך הוערך של נכסי הנדל"ן הבסיסיים. מימוש אופציית המכירה לאחר מות בעל הנכס מספק נזילות גדולה יותר לתשלום מיסי עיזבון ומניעת מס הכנסה במיסוי שלאחר מכן.
מה זה DownREIT?
DownREIT הוא מבנה יחסית חדש יותר בהשוואה ל- UpREIT. בניגוד ל- UpREIT, בו כל פעילויות ה- REIT מבוצעות ברמת השותפות, DownREIT היא שותפות משותפת בין בעל הנכס ל- REIT. מבנה DownREIT נוצר עבור בעלי נכסים שאינם מתכוונים לפעול בשותפות גג, אך במקום זאת, הבעלים הופכים לשותפים בשותפות המוגבלת עם ה- REIT.
השותפות המוגבלת החדשה יכולה להחזיק ולהפעיל נכסי נדל"ן. חלק מהנכסים עשויים להירכש ישירות או בבעלותם באמצעות שותפויות מוגבלות עם בעלי נכסים שתרמו נכסים לשותפות.
DownREIT מועדפים על ידי משקיעים המעוניינים להימנע מתשלום מיסי רווח הון על מכירת נכסי נדל"ן מוערכים אם הם מאמינים כי שווי הנכסים שלהם יעלה משמעותית על ערך הנכסים שבבעלות REIT. ביצועי ההשקעה של DownREIT תלויים בנכס של הבעלים, ולא בתיק התיקים כולו של ה- REIT. המשקיע מחזיק באופציית מכר הניתנת להמרה למניות REIT או במזומן, ושווי ההמרה תלוי בשווי השקעות הנדל"ן של בעל הנכס באותה תקופה מסוימת.
עם זאת, המבנה של DownREIT מורכב למדי, ומשקיעים שוכרים לעתים קרובות את שירותיו של מומחה מיסים שיעזור להם לבנות את ההשקעה כראוי. DownREITs נוטים למשוך את תשומת לבו של שירות ההכנסה הפנימית, וסוכנות המס הפדרלית עשויה לראות בהעברת נכסים למורדת DownREIT אירוע במס, אלא אם כן הוא מובנה כראוי.
השוואת UpREIT לעומת DownREIT
1. הטבות מס
נוטים להשתמש בשימוש נרחב יותר ב- UpREIT על ידי משקיעי נדל"ן בשל יתרונות המס והפשטות שלהם. אם מטרת המשקיע היא לדחות מיסי רווחי הון, UpREIT היא האופציה הטובה ביותר שכן העברת נכס מוערך של ה- REIT אינה יוצרת אירוע החייב במס.
DownREITs נוטים לאמץ מבנה הפעלה מורכב. כתוצאה מכך, הם עשויים לדרוש מהמשקיע להוציא כסף נוסף על העסקת מומחה מיסים והשקעות שיספק הדרכה כיצד לבנות את ההשקעה. אם המשקיע אינו מקיים את הכללים שקבע מס הכנסה בעת העברת נכס מוערך, רשות המסים הפדרלית רשאית לראות בעסקה אירוע במס.
2. שיעור תשואה
עדיפות על DownREIT על פני UpREIT כאשר בעל הנכס מצפה כי הנכס שלו יעריך יותר מכל התיק של REIT. חברת DownREIT משמשת כמיזם משותף מיזם משותף של נדל"ן מיזם משותף של נדל"ן (JV) ממלא תפקיד מכריע בפיתוח ומימון פרויקטים גדולים ביותר של נדל"ן. מיזם משותף הוא הסדר בין REIT לבעל נכס, ורק נכסי בעל הנכס מוחזקים ברמת השותפות. ביצוע השותפות אינו הולך יד ביד עם ביצועי כל תיק נכסי הנדל"ן של הריט.
בעת מימוש אופציית המכירה, ההמרה קשורה לשווי נכסי השותפות בזמן ההמרה ולא לנכסי השותפות. מאידך, יחידות השותפות המוחזקות על ידי משקיע בעליית UpREIT עולות ויורדות עם מניות ה REIT ועלולות לגרום להפסד אם המניות יאבדו ערך בזמן ההמרה.
משאבים נוספים
תודה שקראת את המדריך של פיננסים ל- UpREIT לעומת DownREIT. מימון מציע את הסמכת בנקאות ואשראי מוסמכת (CBCA) ™ הסמכת CBCA ™ הסמכת בנקאות ואשראי מוסמכת (CBCA) ™ הינה תקן עולמי לאנליסטים אשראי המכסה פיננסים, חשבונאות, ניתוח אשראי, ניתוח תזרים מזומנים, מידול אמנויות, הלוואה החזרים, ועוד. תוכנית הסמכה למי שמעוניין לקחת את הקריירה לשלב הבא. כדי להמשיך ללמוד ולפתח את בסיס הידע שלך, אנא בדוק את המשאבים הרלוונטיים הנוספים להלן:
- הכנסה שוטפת (השקעות נדל"ן) הכנסה שוטפת (השקעות נדל"ן) הכנסה שוטפת היא אסטרטגיית השקעה המעניקה למשקיעים חשיפה לתשלומים עקביים מהממוצע. ההכנסה השוטפת הנפוצה ביותר
- שיטת היוון ישיר שיטת היוון ישיר שיטת היוון ישיר מתקבלת על ידי לקיחת ההכנסות שנרשמו לאורך זמן וחלוקתן בשיעורי היוון בהתאמה שנלקחו על פני
- כספים זמינים להפצה (FAD) כספים זמינים להפצה (FAD) כספים זמינים להפצה (FAD), המכונים גם מזומנים זמינים להפצה, משמשים בהתייחס להשקעה של ריט. זה מראה את כמות הרשת
- REITs פרטיים לעומת REITs REITs פרטיים לעומת REITs REITs פרטיים REITs לעומת REITs נסחרים בציבור. נאמני השקעות נדל"ן (REIT) יכולים להיות מסווגים לפרטיים או לציבוריים, נסחרים או לא נסחרים. ריטים משקיעים במיוחד בתחום הנדל"ן, והם שוכרים וגובים הכנסות מדמי שכירות על הנכסים המושקעים