שיעורי היוון (או בקיצור שיעור שווי) משמשים בדרך כלל בנדל"ן נדל"ן נדל"ן הוא נכס נדל"ן שמורכב מקרקע ושיפורים, הכוללים מבנים, גופים, כבישים, מבנים ומערכות שירות. זכויות קניין מעניקות תואר בעלות על הקרקע, שיפורים ומשאבי טבע כגון מינרלים, צמחים, בעלי חיים, מים וכו 'ומתייחסים לשיעור התשואה על נכס על בסיס הרווח התפעולי הנקי (NOI) שהנכס מציע מייצר. במילים אחרות, שיעור היוון הוא מדד החזר המשמש לקביעת התשואה הפוטנציאלית להשקעה החזר השקעה (ROI) החזר השקעה (ROI) הוא מדד ביצועים המשמש להערכת תשואות ההשקעה או להשוואת יעילותן של השקעות שונות. . או החזר הון.
למידע נוסף בקורס דוגמנות נדל"ן של פיננסים.
פורמולה לשיעור מכסה
הנוסחה לשיעור מכסה שווה להכנסה תפעולית נטו (NOI) חלקי שווי השוק הנוכחי של הנכס.
איפה:
- הכנסה תפעולית נטו היא ההכנסה השנתית הכנסה שנתית הכנסה שנתית היא הערך הכולל של הכנסות שנצברו במהלך שנת כספים. הכנסה שנתית ברוטו מתייחסת לכל הרווחים לפני ביצוע ניכויים כלשהם, והכנסה שנתית נטו מתייחסת לסכום שנותר לאחר ביצוע כל הניכויים. הרעיון חל גם על אנשים פרטיים וגם על עסקים המופקים על ידי הנכס לאחר ניכוי כל ההוצאות שנוצרו מפעילות כולל ניהול הנכס ותשלום מיסים.
- שווי השוק הנוכחי של הנכס הוא שוויו של נכס נכסים מוחשיים נכסים מוחשיים הם נכסים בעלי צורה פיזית ושווי אחזקה. דוגמאות כוללות רכוש, צמח וציוד. נכסים מוחשיים נראים ומורגשים ויכולים להיהרס על ידי שריפה, אסון טבע או תאונה. לעומת זאת, נכסים בלתי מוחשיים חסרים צורה פיזית ומורכבים מדברים כמו קניין רוחני בשוק.
חשיבות שיעור ההיוון
שיעור ההיוון משמש להשוואת אפשרויות השקעה שונות. לדוגמא, אם כל שאר הדברים שווים, נכס בעל שיעור גבול של 10% לעומת 3% של נכס אחר, סביר להניח שמשקיע יתמקד בנכס עם שיעור גבול של 10%.
השיעור מציין גם את משך הזמן שנדרש להשבת השקעה בנכס. לדוגמא, אם נכס מגיע עם מכסה של 10%, ייקח למשקיע 10 שנים להחזיר את השקעתו (המכונה "הון מלא").
למרות שזה מדד חשוב בהשוואת הזדמנויות השקעה, משקיעים לעולם לא צריכים לבסס רכישה על שיעור המכסה של נכס בלבד. כדאי לציין כי שיעורי מכסה שונים מייצגים רמות סיכון שונות - שיעור מכסה נמוך מרמז על סיכון נמוך יותר ואילו שיעור מכסה גבוה מרמז על סיכון גבוה יותר. לכן, אין שיעור מכסה "אופטימלי" - זה תלוי בהעדפת הסיכון של המשקיע.
לדוגמה, קחו בחשבון שני נכסים במיקומים גיאוגרפיים שונים - האחד נמצא באזור פרברי נחשק ואילו השני נמצא באזור מוזנח של העיר. הנכס באזור הפרברים הנחשק ביותר יראה כי מכסה נמוך יותר באמצעות שווי השוק הגבוה של הנכס. נהפוך הוא, הנכס הממוקם בחלקה המוזנח של העיר יגיע עם מכסה גבוה יותר, המשתקף משווי השוק הנמוך של אותו נכס.
דוגמה לשיעור מכסה
ג'ון הוא משקיע המעוניין לקנות נכס להשקעה. מלמד בקורסי נדל"ן, הוא זוכר ששיעור ההיוון הוא מדד יעיל להערכת נכסי נדל"ן. ג'ון מזהה שלושה נכסים עם ההוצאות, ההכנסות השנתיות וערכי השוק שלהם:
לאחר ביצוע החישובים עבור הנכסים לעיל, ג'ון מבין כי נכס C מחזיר את שיעור המכסה הגבוה ביותר.
בעולם פשוט, ג'ון עשוי לבסס את רכישתו על התעריף בלבד. עם זאת, זהו רק אחד מהמדדים הרבים שבהם ניתן להשתמש כדי להעריך את ההחזר על נכסי נדל"ן מסחריים. למרות ששיעור המכסה נותן מושג טוב על התשואה התיאורטית של הנכס על הנכס, יש להשתמש בו יחד עם מדדים אחרים כמו מכפיל שכר הדירה ברוטו, בין רבים אחרים. לכן, יש להשתמש במדדים אחרים בשילוב עם שיעור ההיוון כדי לאמוד את האטרקטיביות של הזדמנות נדל"ן.
קורס דוגמנות נדל"ן
אם ברצונך ללמוד הכל על אופן חישוב הרווח התפעולי הנקי, שיעורי היוון ואפילו כיצד לבנות מודל פיננסי לפרויקט פיתוח, עיין בקורס הדוגמנות פיננסיות נדל"ן של פיננסים. התוכנית תלמד אותך כיצד לבנות מודל ב- Excel מאפס.
סיכום שיעורי מכסה
- שיעור היוון הוא מדד רווחיות המשמש לקביעת התשואה להשקעה של נכס נדל"ן.
- הנוסחה לשיעור ההיוון מחושבת כהכנסה תפעולית נטו חלקי שווי השוק הנוכחי של הנכס.
- ניתן להשתמש בשיעור ההיוון לקביעת הסיכון של הזדמנות השקעה - שיעור היוון גבוה מרמז על סיכון נמוך יותר ואילו שיעור היוון נמוך מרמז על סיכון גבוה יותר.
- יש להשתמש בשיעור ההיוון בשילוב עם מדדים אחרים ועל המשקיעים לעולם לא לבסס רכישה על שיעור היוון של נכס בלבד.
קריאות קשורות
מימון היא הספקית הרשמית של הסמכת ה- FMVA® ™ FMVA® העולמית של מודלים פיננסיים למודלים והערכה פיננסיים. הצטרפו ל -350,600 סטודנטים ועובדים בחברות כמו אמזון, ג'יי.פי מורגן ופרארי, שנועדו לעזור לכל אחד להיות אנליסט פיננסי ברמה עולמית . כדי להמשיך ולקדם את הקריירה שלך, המשאבים הנוספים להלן יהיו שימושיים:
- יסודות של דוגמנות פיננסית נדל"ן יסודות של דוגמנות פיננסית נדל"ן למד את היסודות של דוגמנות פיננסית נדל"ן במדריך מבוא זה לבניית מודל פיננסי לפרויקט פיתוח נדל"ן.
- השקעה: מדריך למתחילים השקעה: מדריך למתחילים מדריך השקעות למתחילים פיננסים ילמד את יסודות ההשקעה וכיצד להתחיל. למד אסטרטגיות וטכניקות שונות למסחר, ועל השווקים הפיננסיים השונים שבהם אתה יכול להשקיע.
- שיעור התשואה שיעור התשואה שיעור התשואה (ROR) הוא הרווח או ההפסד של השקעה לאורך תקופה המוצעת לעלות הראשונית של ההשקעה מבוטאת באחוזים. מדריך זה מלמד את הנוסחאות הנפוצות ביותר
- שיעור הפעלת הכנסות שיעור הפעלת הכנסות שיעור הפדיון הוא אינדיקטור לביצועים פיננסיים שלוקח הכנסות שוטפות של חברה בתקופה מסוימת (שבוע, חודש, רבעון וכו ') וממיר אותה לנתון שנתי לקבל את המקבילה לשנה מלאה. מדד זה משמש לעתים קרובות חברות שצומחות במהירות, מכיוון שנתונים בני כמה חודשים יכולים להמעיט בערך הגודל הנוכחי של החברה. מדריך, לדוגמא, נוסחה