ניתן לתאר P / FFO, או מחיר לקרנות מפעולות, כדרך אמינה ומודרנית לקביעת שווי קרן השקעות נדל"ן (REIT) REITs פרטיים לעומת REITs REITs פרטיים לעומת REITs נסחרים בציבור. נאמני השקעות נדל"ן (REIT) יכולים להיות מסווגים לפרטיים או לציבוריים, נסחרים או לא נסחרים. ריטים משקיעים במיוחד בתחום הנדל"ן, והם שוכרים וגובים הכנסות מדמי שכירות על הנכסים המושקעים. מדד ה- P / FFO מחושב על ידי הוספת הפחתות והפחתות לרווח הנקי ואז ניכוי הרווחים במכירת נכסים.
בשונה משיטות קונבנציונאליות אחרות לקביעת ערך REIT כמו EPS (רווח למניה) רווח למניה (EPS) רווח למניה (EPS) הוא מדד מפתח המשמש לקביעת חלקו של בעל המניות הנפוץ ברווח החברה. EPS מדד את הרווח של כל מניה משותפת ו- P / E (מחיר לרווח) יחס רווחיות מחיר יחס רווחיות מחיר (P / E יחס) הוא הקשר בין מחיר המניה של החברה לרווח למניה. זה נותן למשקיעים תחושה טובה יותר של ערך החברה. ה- P / E מראה את ציפיות השוק והוא המחיר שעליכם לשלם ליחידת רווחים שוטפים (או עתידיים), ה- FFO אמין במידה רבה. בהערכת ה- FFO, הרווח הנקי הוא השורה התחתונה, אם כי הוא כולל את שווי הוצאות הפחת. ברוב העסקים,פחת הוא הוצאה מקובלת המוקצת כחלק מעלות ההשקעה. עם זאת, בנדל"ן, נכסים מעריכים את ערךם, ולעתים נדירות הם יורדים בערך כמו נכסים אחרים כגון ציוד או מכונות.
הרווח הנקי הוא מדד נחות לביצועי הנדל"ן. בניגוד לרווח הנקי, FFO אינו כולל פחת, מה שהופך אותו למדד מועדף יותר על ביצועי הנדל"ן. חברות נדרשות לחשוף את ה- FFO ואת ערכי הרווח הנקי בהערות השוליים בכל תקופת דיווח. ה- FFO שווה לרווח הנקי בתוספת פחת והפחתות הפחתות מתייחס לפעולה של פירעון חוב באמצעות תשלומים קטנים יותר שנקבעו מראש. כמעט בכל תחומים שבהם חל המונח הפחת, תשלומים אלה נעשים בצורה של קרן וריבית. המונח קשור קשר הדוק גם למושג פחת. פחות רווחים במכירות נכסים. הרווחים מופחתים מכיוון שהם אינם חד-פעמיים ואינם חלק מפעילות הליבה של העסק.
סיכום קצר
- P / FFO (מחיר לקרנות מפעולות) מחושב על ידי הוספת פחת ופחת לרווח הנקי ואז ניכוי הרווחים במכירת נכסים.
- ניתן לצטט P / FFO כנתון של כל הישות במלואה או על בסיס מניה.
- P / FFO, לצד נהלים אחרים כגון AFFO, FFO multiple ו- P / E, מסייע בהערכת שווי ענף הנדל"ן.
חוזקות ה- P / FFO
P / FFO הוא מדד טוב יותר לביצועי REIT מכל נהלים אחרים של חשבונאות עלויות. השקעות נדל"ן רבות עולות בערכן לאורך זמן, ואין לפחתן כמו סוגים אחרים של נכסים. עם זאת, נהלים רבים של חשבונאות עלויות קונבנציונליות גובים פחת כהוצאה בעוד שנכסים רבים עולים בערכם לאורך זמן. ה- FFO הוא מנבא טוב של ערך ה- REIT מכיוון שהוא אינו מתחשב בפחת בנכסים אלא מחזיר את ערך הפחת חזרה לרווח הנקי.
FFO מנכה כל רווח או הפסד ממכירת נכסים, שכן הכללת העסקה תביא לפערים בהכנסות המדווחות בכל תקופה. הדבר יציג את החברה כרווחית מדי כאשר הרוויחה רווחים ממכירת נכסים בתקופה אחת, ואילו בתקופות אחרות, החברה תראה כלא כדאית כאשר לא מכרה נכסי נדל"ן כלשהם. שיטות הערכה אחרות אינן עושות שיקול דומה, מה שהופך אותן ללא אמינות.
חולשות P / FFO
ה- P / FFO אינו מתחשב בניכוי הוצאות הוניות הוצאות הוניות הוצאות הוניות מתייחס לכספים המשמשים חברה לרכישה, השבחה או אחזקה של נכסים ארוכי טווח בכדי לשפר את יעילותה או יכולתה של החברה. נכסים לטווח ארוך הם בדרך כלל פיזיים ובעלי אורך חיים שימושי של יותר מתקופת חשבונאות אחת. כגון אחזקת נכסים בתיק הקיים. הוצאות הון כמו צביעה מחדש של המקום והחלפת גגות שחוקים חשובות בשמירה על סטנדרטים גבוהים בנדל"ן. ה- FFO אינו מתחשב בהוצאות מסוג זה, ולכן אין זה נתון שיורי אמיתי לאחר שנוכו כל ההוצאות וההוצאות. הכספים המותאמים מפעילות (AFFO) מטפלים בחולשות כאלה על ידי התחשבנות בהתאמות שנותרו בחוץ.
ה- AFFO נחשב כמנבא טוב יותר את ערך ה- REIT מאשר ה- FFO. AFFO מועדף על פני ה- FFO מכמה סיבות. אחת הסיבות היא שהיא נותנת נתון אומדן טוב יותר של ערך ה- REIT עם נתון שיורי מדויק יותר עבור צרכני הנתונים. זה יכול גם לחזות באופן מדויק יותר את שווי הדיבידנדים העתידיים, המאפשר למשקיעים לתכנן השקעות במניות.
כספים מפעולות למניה (FFOPS)
FFOPS מתקבל על ידי חלוקת התמורה מפעילות בחברה במספר המניות. החוק מחויב על ידי החוק לחלק את רוב הרווחים החייבים במס שלהם לבעלי המניות כדיבידנד. הסיבה לכך היא שהם ממוסים כהכנסה פרטנית ולא כתאגיד, שנמצא במדרגת מס גבוהה יותר. לכן ה- FFOPS מסייע בקביעת שווי ההשקעה למניה.
ה- FFOPS נקבע על ידי הוספת הפחת והפחת בחזרה לרווח הנקי, ואז הפחתת כל הרווחים במכירות מהסכום, המקנה את ה- FFO. לאחר מכן מחלקים את התוצאה בסכום המניות הכולל בתיק, המעניק את הערך למניה עבור הכספים מהפעילות. המונח FFOPS ומזומן מפעילות למניה הם שני מונחים שונים שמשמעותם דברים שונים. האחרון הוא מרכיב חשוב בדוח תזרים מזומנים ואילו הראשון משמש להערכת שווי REIT.
FFO מרובה
מכפיל FFO הוא הגורם לפיו ה- FFO למניה קובע את ערך הנכס. מכפיל ה- FFO מוערך על ידי לקיחת המחיר למניה וחלוקתו לפי ה- FFO למניה. מכפיל ה- FFO מסייע בהשלמת ה- FFO בהערכת שווי REIT. שניהם משמשים למדידת ביצועי ההשקעה.
קריאות קשורות
מימון היא הספקית הרשמית של הסמכת FMVA® ™ FMVA® ™ למודלים פיננסיים למודלים והערכה (Financial Modelling and Valuation Analyst) הצטרפו ל -350,600 סטודנטים + עובדים שעובדים עבור חברות כמו אמזון, JP Morgan ו- Ferrari, אשר נועדו להפוך כל אחד לאנליסט פיננסי ברמה עולמית.
על מנת לעזור לך להיות אנליסט פיננסי ברמה עולמית ולקדם את הקריירה שלך למיצוי מירבי, המשאבים הנוספים הללו יעזרו מאוד:
- שיעור מכסה (REIT) שיעור מכסה (REIT) שיעור מכסה הוא מדד פיננסי המשמש משקיעי נדל"ן לניתוח השקעות נדל"ן ולקביעת שיעור התשואה הפוטנציאלי שלהם.
- תבנית כספים מפעולות כספים מתבנית פעולות תבנית כספים מפעילות זו מאפשרת לך לחשב את ה- FFO באמצעות הנוסחה: FFO = רווח נקי + (הוצאות פחת + הוצאות הפחת + הפסדים במכירת נכסים) - (רווחים במכירת נכסים + ריבית הכנסות) כספים מפעילות (FFO) הם הסכום בפועל של תזרים המזומנים שנוצר מפעילות עסקית
- רווח תפעולי רווח תפעולי רווח תפעולי, המכונה גם רווח תפעולי או רווח לפני ריבית ומיסים (EBIT), הוא סכום ההכנסות שנותר לאחר ניכוי עלויות ישירות ועקיפות תפעוליות. הוצאות ריבית, הכנסות מריבית ומקורות הכנסה שאינם תפעוליים אחרים אינם נחשבים בהכנסות התפעוליות המחושבות
- REITs פרטיים לעומת REITs REITs פרטיים לעומת REITs REITs פרטיים REITs לעומת REITs נסחרים בציבור. נאמני השקעות נדל"ן (REIT) יכולים להיות מסווגים לפרטיים או לציבוריים, נסחרים או לא נסחרים. ריטים משקיעים במיוחד בתחום הנדל"ן, והם שוכרים וגובים הכנסות מדמי שכירות על הנכסים המושקעים