כספים מותאמים מפעולות - סקירה כללית, כיצד לחשב, דוגמה

כספים מותאמים מפעולות (AFFO) הוא מדד לביצועים הכספיים של REIT, והוא משמש כאלטרנטיבה ל- Funds From Operations (FFO) FFO - Funds From Operations FFO או Funds From Operations הוא מדד לתזרים המזומנים שנוצר מ פעולות עסקיות שמשמשות לעתים קרובות נאמני השקעות נדל"ן - REITS. כספים מפעילות (FFO) הם הסכום האמיתי של תזרים המזומנים שנוצר מפעילות עסקית מרכזית. מדריך FFO. AFFO הוא מדד מעולה בהשוואה ל- FFO מכיוון שהראשון שוקל את עלויות האחזקה של נכס הנדל"ן לאורך חייו. ערך ה- AFFO מתקבל על ידי ביצוע התאמות בנתון ה- FFO כדי לנכות הוצאות חוזרות הנדרשות כדי לשמור על נכס הנדל"ן ולהפיק הכנסות.

כספים מותאמים מפעולות

התאמה נוספת שנעשתה לדמות ה- FFO היא יישור דמי השכירות, המחלק את הוצאות שכר הדירה לאורך חיי הנכס. המשקיעים משתמשים ב- AFFO כמדד טוב יותר ליכולתה של REIT לשלם דיבידנדים מהרווח הנקי שלה.

סיכום

  • כספים מתואמים מפעילות (AFFO) הוא מדד לביצועים הכספיים של REIT, והוא משמש כאלטרנטיבה ל- Funds From Operations (FFO).
  • זה מחושב על ידי ביצוע התאמות לערך ה- FFO כדי לנכות הוצאות חוזרות ונורמליות ושימוש בשכירות ישר.
  • AFFO משמש משקיעים ואנליסטים כדי לקבוע את יכולתה של חברה לשלם דיבידנדים לבעלי המניות בעתיד.

כיצד לחשב כספים מותאמים מפעולות

בעת חישוב ה- AFFO, השלב הראשון הוא חישוב הכספים מפעילות, המודדים את תזרימי המזומנים מפעילות הליסינג של ריט. ה- FFO הוצג במקור על ידי האיגוד הלאומי לנאמני השקעות נדל"ן (NAREIT) כמדד לתזרימי המזומנים שנוצרו על ידי ריטים.

ה- FFO מתקבל על ידי ניכוי כל רווח במכירת נכסים מהרווח הנקי והוספת חזרה לעלויות הפחת וההפחתה. שווי הרווחים במכירת נכסים אינו נכלל בחישוב ה- FFO מכיוון שהעסקאות הן אירועים חד פעמיים שאינם משפיעים על פוטנציאל ההשתכרות העתידית של ה- REIT. הנוסחה של ה- FFO מצוינת להלן:

FFO = הכנסה נטו - רווחים במכירות נכסים בסיסיים + פחת + הפחתות

לאחר קבלת ערך ה- FFO, מנוכים אחר כך כל הוצאות חוזרות מהוונות ומופחתות. ההוצאות כוללות עלויות שנוצרו לתחזוקת הנכסים שבבעלות נאמנות השקעות נדל"ן של ריט (REIT) נאמנות להשקעות נדל"ן (REIT) היא קרן השקעות או נייר ערך המשקיע בנכסי נדל"ן מניבים. הקרן מופעלת ובבעלות חברת בעלי מניות שתורמת כסף להשקעה בנכסים מסחריים, כמו בנייני משרדים ודירות, מחסנים, בתי חולים, מרכזי קניות, דיור סטודנטים, מלונות. חלק מהעלויות הללו כוללות פרויקטים של צביעה, החלפת גגות, שבץ חוזר, שיפורי דיירים וכו '. התאמה נוספת שנעשתה ל- FFO היא יישור השכירות, המפיץ את דמי השכירות והשכירות באופן שווה לאורך חיי השכירות.

הנוסחה ל- AFFO מובאת להלן:

AFFO = FFO - הוצאות הון חוזרות - שכר דירה ישר

דוגמה מעשית ל- AFFO

במהלך תקופת הדיווח האחרונה דיווחה ABC מוגבלת על רווח נקי של 2.5 מיליון דולר. כמו כן נגרמו להם 100,000 ו -150,000 דולר בצורה של פחת והפחתות הפחתה מתייחסת לפעולה של פירעון חוב באמצעות תשלומים קטנים יותר שנקבעו מראש. כמעט בכל תחומים שבהם חל המונח הפחת, תשלומים אלה נעשים בצורה של קרן וריבית. המונח קשור קשר הדוק גם למושג פחת. עלויות, בהתאמה, במהלך התקופה. החברה גם הרוויחה 500,000 $ ממכירת שני נכסים בתיק שלה. כמו כן נגרם לה הפסד של 80,000 $ במכירת נכס אחר באותה תקופה.

באותה תקופה דיווחה ABC מוגבלת גם על דמי שכירות ישרים של 130 אלף דולר ועל הוצאות הון חוזרות של 200 אלף דולר, שהוצאו בעת תיקוני גגות, החלפות HVAC, שטיחים ושיפורים מבניים אחרים בנכסים שבבעלותה.

בעזרת המידע שלמעלה נוכל לחשב את ה- AFFO באופן הבא:

שלב 1: חישוב הערך של ה- FFO.

FFO = $ 2,500,000 + $ 100,000 + $ 150,000 - ($ 500,000 - $ 80,000)

FFO = 2,750,000 $ - 420,000 $

FFO = 2,330,000 $

שלב 2: ניכוי הוצאות הון חוזרות ודמי שכירות ישרים משווי ה- FFO.

AFFO = FFO - הוצאות הוניות - התאמות שכירות בקו ישר

AFFO = 2,330,000 $ - 200,000 - 130,000 $

AFFO = 2,000,000 $

FFO לעומת AFFO

על פי NAREIT, FFO הוא המדד המקובל ביותר לביצועי התפעול של REIT. זה שווה לערך הרווח הנקי בתוספת פחת והפחתת הנכס ואינו כולל את הרווחים או ההפסדים במכירת נכסים שבבעלות הריט. NAREIT מספקת הנחיות לגבי אופן חישוב ה- FFO של ריטים. עם זאת, הוא משמש רק כנתון משלים, וחברות יכולות להשתמש בנוסחאות FFO שונות כדי לדווח על מידע. כמו כן, ה- FFO מגיע עם חולשות, ו- AFFO מנסה לטפל בכמה מהמגרעות.

AFFO הוצג בכדי לפתור כמה מחולשות ה- FFO, והוא נחשב למדד טוב יותר לתזרים המזומנים השיורי לבעלי המניות. זה מנכה את עלות הפעלת תיק הנכסים מה- FFO. העלויות שנוכו הן העלויות שעל החברה לשלם כדי לשמור על העסק, ולא ניתן לשלם עלויות כאלה לבעלי המניות כדיבידנד. העלויות כוללות את ההוצאות החוזרות ונורמליות המונורלות שהופחתו והופחתו, כמו גם יישור שכר הדירה.

שווי ה- AFFO מספק למשקיעים תמונה ברורה יותר של יכולת תשלום הדיבידנד של ה- REIT. כמו כן, בניגוד ל- FFO, ל- NAREIT חסרה הגדרה ספציפית של AFFO, ומשמעות הדבר היא ש- REIT נהנים מגמישות רבה יותר באילו התאמות לבצע ב- FFO כדי לקבל את ערך ה- AFFO הסופי.

משאבים נוספים

האוצר מציע את הסמכת ה- FMVA® ™ FMVA® Analyst for Modelling & Valuation Analyst. הצטרף ל -350,600 סטודנטים + עובדים שעובדים בחברות כמו אמזון, JP Morgan ותכנית הסמכה של פרארי למי שמעוניין לקחת את הקריירה שלהם לשלב הבא. כדי להמשיך וללמוד ולקדם את הקריירה שלך, משאבי האוצר הבאים יעזרו לך:

  • תשואת כל הסיכונים (ARY) כל תשואת הסיכונים (ARY) תשואת כל הסיכונים (ARY) היא מדד נדל"ן קונבנציונאלי המשתמש בהכנסות שנתיות מדמי שכירות לקביעת שווי ההון של השקעה. ARY כולל תשואה ברוטו ותשואה נטו. התשואה נטו כוללת ניכוי של כמה הוצאות - שכר מודדים, דמי ניהול, תיקונים, עלויות שוטפות - שאינן מנוכות בתשואה הגולמית.
  • נוסחת תזרים מזומנים חופשי נוסחת תזרים מזומנים חופשי (FCF) נוסחת FCF = מזומנים מפעילות - הוצאות הוניות. FCF מייצג את כמות תזרים המזומנים שנוצר על ידי עסק לאחר ניכוי CapEx
  • רווח תפעולי רווח תפעולי רווח תפעולי, המכונה גם רווח תפעולי או רווח לפני ריבית ומיסים (EBIT), הוא סכום ההכנסות שנותר לאחר ניכוי עלויות ישירות ועקיפות תפעוליות. הוצאות ריבית, הכנסות מריבית ומקורות הכנסה שאינם תפעוליים אחרים אינם נחשבים בהכנסות התפעוליות המחושבות
  • הוצאות שכירות הוצאות שכירות הוצאות שכירות מתייחסות לעלות הכוללת של שימוש בשכירות להשכרה לכל תקופת דיווח. זוהי בדרך כלל בין ההוצאות הגדולות ביותר שחברות מדווחות עליהן. שתי הוצאות בלבד גדלות בדרך כלל מהוצאות השכירות: עלות טובין שנמכרו (COGS) והוצאות פיצויים (שכר עבודה).